Определение рыночной стоимости объекта оценки

Для оценки земельных участков были использованы приведенные ниже подходы и методы.

Метод выделения

. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

Для расчета стоимости земельного участка методом выделения были подобраны объекты - производственные здания, расположенные в Железнодорожном районе г.Самары в одной ценовой зоне в непоосредственной близости с объектом оценки.

В результате расчетов стоимость земельного участка площадью 4550 кв.м, определенного методом выделения, составляет:

12 535 027 рублей

Определение стоимости улучшений

Определение стоимости улучшений производится по следующему алгоритму:

где:

- Стул - стоимость объекта;

- ПВС - стоимость строительства объекта в текущих ценах на СМР и строительные материалы;

Изфиз. - физический износ объекта;

Изфунк. - функциональный (моральный) износ объекта;

Извэв - снижение стоимости под действием внешнего экономического влияния.

Определение суммы затрат на создание улучшений земельного участка практически реализуется в следующих методиках:

метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;

метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;

метод количественного анализа - оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

Проанализировав исходные данные по строительным расценкам на СМР, необходимую точность результата оценки и предполагаемый вклад затратного подхода в стоимость исследуемого объекта, Оценщики приняли решение применить при расчете полной восстановительной стоимости метод стоимости укрупненных элементов.

Еще статьи по экономике

Разница между микро- и макроэкономикой
Микроэкономика и макроэкономика представляют собой ветви общей экономической теории. Следовательно, разрыва между ними быть не должно. Теории, нуждающиеся в изменении при переходе от одн ...

Фискальная политика
В данном реферате мне хотелось бы раскрыть роль фискальной политики в государственной экономике и рассмотреть её цели и структуру. Эта тема очень актуальна сегодня, так как наша экономи ...

Статистическое изучение товарооборота предприятия на материалах ООО Северпромстрой
В рыночной экономике (на любом этапе ее формирования) торговля является составным элементом хозяйственного механизма. В ходе торгового процесса складываются определенные пропорции спроса ...