Определение рыночной стоимости объекта оценки

В) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

• нижний уровень - набор альтернатив (например, результаты, полученные различными методами оценки).

Строится матрица сравнения и рассчитываются значения весов критериев. Попарно сравниваются критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом матрицы а (1, j) является интенсивность проявления элемента иерархии 1 относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

- равная важность;

- умеренное превосходство одного над другим;

- существенное превосходство;

- значительное превосходство;

- очень сильное превосходство;

, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора 1 с другим j получено а (j, 1) = Ь, то при сравнении второго фактора с первым получаем а (j, 1) = 1/Ь.

Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне (иными словами, определяется среднее геометрическое) и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

Итоговый результат по каждому аналогу равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Для определения стоимости объекта необходимо провести определение стоимости единицы весового коэффициента аналога путем деления стоимости аналога на его вес, затем вычисляется среднее значение стоимости единиц весов аналогов, и данная величина умножается на весовой коэффициент объекта.

Для расчета объектов оценки сравнительным подходом были подобраны объекты - аналоги, наиболее подходящие по своему назначению, местоположению и состоянию к объекту оценки:

Стоимость объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет:

819 174 рубля

Определение стоимости недвижимого имущества доходным подходом

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного инвестора приносящего прибыль имущества: ожидания будущих доходов с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческой эксплуатации объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых им доходов. Эта стоимость трактуется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

При реализации доходного подхода к оценке имущества применяются два базовых метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

На основе анализа имеющихся данных о доходности объекта оценки, было принято решение о применении в рамках доходного подхода метода капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации

- способ оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной или равномерно растущей величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Коэффициент капитализации определяется из данных рынка путем выявления взаимосвязи между чистым годовым операционным доходом от эксплуатации объектов и их рыночной стоимостью.

В основе метода анализа дохода лежит финансовая формула, приводящая доходы по оцениваемому объекту к их текущей стоимости.

;

Еще статьи по экономике

Экономическое учение Маркса
Карл Маркс (1818-1883) родился в Германии, окончил Берлинский университет, где изучал право, историю, философию и теорию искусства. Получил степень доктора философии. В течение 40 лет К. ...

Эффективное использование основных средств производственного предприятия
На современном этапе развития нашей страны одним из важнейших факторов развития экономики, увеличения объемов производства продукции на промышленных предприятиях является обеспеченность ...

Исследование показателей по труду и заработной плате
оплата труд производительность Экономия труда, рациональное использование трудовых ресурсов в торговле имеют большое значение для развития всей экономики страны и непосредственно самой от ...