Определение рыночной стоимости объекта оценки

где:

Тф

- фактический срок эксплуатации объекта;

То

- оставшийся срок эксплуатации объекта.

Функциональный износ.

В специальной литературе определяется, также, как моральный износ. Является потерей в стоимости, обусловленной несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Функциональный износ также подразделяется на устранимый и неустранимый, в зависимости от того, как сумма затрат на его устранение соотносится с ожидаемыми от этого выгодами.

Устранимый функциональный износ объекта можно определить, как сумму затрат, необходимых для модернизации тех или иных систем и элементов объекта, и оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

- потребностями в замене или модернизации элементов;

переизбытком отдельных элементов, так называемых «сверхулучшений».

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается исходя из анализа наличия недостатков проектирования конструкции и морального устаревания элементов и систем, приводящих к потере чистого дохода от эксплуатации объекта, и измеряется величиной капитализированной стоимости этих потерь. Величина потерь чистого дохода, на практике, устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за объекты, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими.

Экономическим износом

является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано как макроэкономическими, так и внутриотраслевыми изменениями, в том числе изменениями социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров.

Численно величина износа внешнего воздействия рассчитывается двумя способами: как капитализированные потери доходов из-за внешнего воздействия, или как потери в стоимости объекта в результате конкретных воздействий, рассчитанные на основании анализа реальных рыночных данных по сделкам.

В результате расчетов (Приложение 1) стоимость воспроизводства объекта (с учетом износов) составляет:

12 60 8 227 рублей

Расчет итогового значения стоимости недвижимости.

Стоимость недвижимого имущества, полученная затратным подходом, определяется путем суммирования стоимости здания и стоимости местоположения.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, составляет:

Таблица 14

Определение стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом

Оценка стоимости объекта оценки с применением методов сравнительного подхода проводится путем сравнения (сопоставления) объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (или публичных оферт). Проводимое оценщиком сравнение должно быть обоснованным, в том числе должно обеспечивать достоверность выводов, основанных на результатах сравнения.

Еще статьи по экономике

Государственное регулирование инновационного развития рыбной отрасли
Инновационно-технологическое развитие, формируя соответствующий потенциал и необходимые механизмы его реализации, создает необходимые объективные предпосылки для наращивания конкурентных ...

Управление и методы оценки денежных потоков
Денежные средства характеризуют начальную и конечную стадии кругооборота хозяйственных средств, скоростью движения которых во многом определяется эффективность всей предпринимательской ...

Макроэкономические модели открытой экономики. Плавающий обменный курс
Макроэкономика - это раздел экономической теории, который исследует экономику, как целостную систему, формирует цели экономической политики и определяет экономические инструменты, необх ...