Определение рыночной стоимости объекта оценки

где:

Тф

- фактический срок эксплуатации объекта;

То

- оставшийся срок эксплуатации объекта.

Функциональный износ.

В специальной литературе определяется, также, как моральный износ. Является потерей в стоимости, обусловленной несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Функциональный износ также подразделяется на устранимый и неустранимый, в зависимости от того, как сумма затрат на его устранение соотносится с ожидаемыми от этого выгодами.

Устранимый функциональный износ объекта можно определить, как сумму затрат, необходимых для модернизации тех или иных систем и элементов объекта, и оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

- потребностями в замене или модернизации элементов;

переизбытком отдельных элементов, так называемых «сверхулучшений».

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается исходя из анализа наличия недостатков проектирования конструкции и морального устаревания элементов и систем, приводящих к потере чистого дохода от эксплуатации объекта, и измеряется величиной капитализированной стоимости этих потерь. Величина потерь чистого дохода, на практике, устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за объекты, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими.

Экономическим износом

является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано как макроэкономическими, так и внутриотраслевыми изменениями, в том числе изменениями социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров.

Численно величина износа внешнего воздействия рассчитывается двумя способами: как капитализированные потери доходов из-за внешнего воздействия, или как потери в стоимости объекта в результате конкретных воздействий, рассчитанные на основании анализа реальных рыночных данных по сделкам.

В результате расчетов (Приложение 1) стоимость воспроизводства объекта (с учетом износов) составляет:

12 60 8 227 рублей

Расчет итогового значения стоимости недвижимости.

Стоимость недвижимого имущества, полученная затратным подходом, определяется путем суммирования стоимости здания и стоимости местоположения.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, составляет:

Таблица 14

Определение стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом

Оценка стоимости объекта оценки с применением методов сравнительного подхода проводится путем сравнения (сопоставления) объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (или публичных оферт). Проводимое оценщиком сравнение должно быть обоснованным, в том числе должно обеспечивать достоверность выводов, основанных на результатах сравнения.

Еще статьи по экономике

Экономическая эффективность скотоводства и основные пути ее повышения на примере СХПК Бетюнь Амгинского улуса
Эффективное принятие решений необходимо для выполнения управленческих функций АПК. Наука управления старается повысить эффективность организаций путем увеличения способности руков ...

Статистическое изучение рынка услуг по туризму
Экономическое значение туризма как источника денежных поступлений, обеспечения занятости населения, активизации регионального развития, фактора реструктуризации экономики в постиндустриа ...

Планирование общественного производства с учетом структурного сдвига отрасли
Опыт экономически развитых стран показывает, что рыночное саморегулирование без участия государства приводит к серьезным деформациям и провалам в социально-экономических процессах. Госуд ...