Определение рыночной стоимости объекта оценки
Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов собственности по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может давать как положительную, так и отрицательную динамику.
Корректировки должны быть проведены по всем элементам сравнения, различия по которым существуют между оцениваемым объектом и объектом сравнения:
права собственности на объекты;
условия финансирования сделок;
условия и время продажи аналогов;
местоположение объектов;
физические и технико-экономические характеристики объектов.
В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта собственности Ср
принимает следующую форму:
Ср=Ц
i
+
Ki
,
где: Ц
i
, - цена продажи i-го сравнимого объекта;
К
i
, величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта.
Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рассматриваемого рынка собственности, и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.
Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:
• анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта оценки;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
На основании имеющихся данных необходимо выбрать метод корректировки показателей. Различают две группы методов расчета корректировок:
количественные
качественные.
Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов k больше или равно количеству ценообразующих факторов n, увеличенному на единицу (k ³ n + 1), то для оценки используются методы первой группы:
парных продаж (независимый метод парных сравнений, кумулятивный метод парных сравнений);
статистический анализ.
Если количество аналогов k меньше количества ценообразующих факторов n, увеличенного на единицу (k < n + 1), то для оценки используются методы второй группы:
относительный сравнительный анализ;
экспертные оценки (метод нормировки, метод иерархий).
Для расчетов стоимости объекта сравнительным подходом были использованы метод иерархий.
Метод иерархий.
Структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии.
где,
• верхний уровень - цель (например, определение рыночной стоимости);
• промежуточный уровень - критерии согласования:
Например, для оценки результатов, полученных различными методами оценки рыночной стоимости, возможно применение следующих критериев:
А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
Еще статьи по экономике
Исследование показателей по труду и заработной плате
оплата труд производительность
Экономия
труда, рациональное использование трудовых ресурсов в торговле имеют большое
значение для развития всей экономики страны и непосредственно самой от ...
Исследование экономической эффективности НИР на предприятии по производству сантехники
В настоящее время керамическая промышленность является одной
из ведущих отраслей промышленности строительных материалов.
Наиболее перспективными направлениями в области производства
к ...
Оценка рыночной стоимости 100% акций ЗАО АЛИКОМ
Общие сведения
Оценка предприятий (бизнеса) в современных условиях развития рыночных
отношений становится все более необходимым и часто применяемым инструментом
регулирования рынка.
...