Определение рыночной стоимости объекта оценки

При определении стоимости строительства необходимо учесть конструктивные особенности объекта (отсутствие, наличие дополнительных элементов, улучшенное выполнение некоторых элементов и т.д.), а также косвенные затраты на строительно-монтажные работы и на устройство внешних коммуникаций. Все указанные затраты рассчитываются согласно правилам, действующим при составлении сводного сметного расчета.

При определении суммы затрат на создание строений следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений земельного участка. Прибыль инвестора может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

Для определения стоимости воспроизводства улучшений, находящихся на земельном участке, использовался сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС № 6, таблица 50) в ценах 1969 г с последующим применением коэффициента перехода в ц.1984 г.(К=1,17), с пересчетом в базовые цены 1991г. по Письму Госстроя РСФСР от 24.09.90г. № 15-148/6 и № 15-149/6 (К= 1,57) и проиндексированной на дату оценки с использованием индекса, рассчитанного Центром ценообразования в строительстве на ноябрь 2007 года (49,559). Прибыль предпринимателя составляет 12,66%. Все ценовые показатели в сводном сметном расчете приведены в рублях на 1 м2 общей площади основного строения.

Износ

. Следующей процедурой затратного подхода является определение накопленного износа. Износ определяется, как снижение стоимости объекта вследствие воздействия различных факторов, полученное объектом на дату оценки. Имущество подвержено влиянию трех основных видов износа: физическому, функциональному (моральному) и экономическому износу (влиянию внешних экономических воздействий).

Накопленный износ улучшений определяется в долевом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Износ может быть устранимым и неустранимым. Износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Физический износ

- потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Является результатом нормального временного износа в процессе эксплуатации, разрушения или конструктивных дефектов элементов конструкции и систем объекта. Данный износ может быть устранимым и неустранимым. Общий физический износ объекта рассчитывается как сумма устранимого и неустранимого износов.

Расчет физического износа выполнен методом разбивки (поэлементно).

Устранимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемому объекту определяется в соответствии с Правилами оценки физического износа зданий ВСН 53-86.

Неустранимый физический износ определяется отдельно для короткоживущих и долгоживущих элементов. Для короткоживущих элементов величина износа рассчитана исходя из нормативных сроков эксплуатации каждого элемента и его фактического срока службы, который может не совпадать со фактическим сроком службы оцениваемого объекта, так как короткоживущие элементы могут неоднократно обновляться в течение срока жизни объекта недвижимости. Для комплекса долгоживущих элементов износ определяется соотношением фактического срока службы всего объекта к нормативному. Базой для расчета этого вида износа является полная восстановительная стоимость объекта за вычетом устранимого физического износа.

В случае, если фактический возраст превышает нормативный срок службы, определяется (экспертно) предполагаемый срок оставшейся жизни объекта, и износ объекта определяется следующей зависимостью:

Еще статьи по экономике

Эффективность использования оборотных активов предприятия (на примере ООО Миурит+)
В современных условиях повышается самостоятельность предприятий в реализации управленческих решений, их экономическая и юридическая ответственность за результаты хозяйственной деятельнос ...

Экономическая политика как способ реализации экономических целей
Чтобы рассматривать тему данного реферата - «Экономическая политика как способ реализации экономических целей» следует начать с определения понятия «экономическая политика» в целом. Хоче ...

Расчет себестоимости объектов предприятия
Экономика - это само хозяйство, т.е. совокупность всех средств, используемых людьми в целях обеспечения условий жизни, удовлетворения своих потребностей[1]. Основу любой экономики составляет производ ...