Определение рыночной стоимости объекта оценки

Прогнозный период

Наименование позиций

2008

2009

2010

2011

2012

Общая площадь

927,1

927,1

927,1

927,1

927,1

Арендная ставка для здания в мес.

200

215

239

266

297

Потенциальный валовый доход в год, руб

2 225 040

2 394 584

2 659 846

2 964 393

3 308 225

Потери арендной платы от недозагрузки, %

1%

1%

1%

1%

1%

Потери от неплатежей, %

2%

2%

2%

2%

2%

Действительный валовый доход, руб.

2 158 289

2 322 747

2 580 051

2 875 461

3 208 978

Операционные расходы

306 355

306 945

308 963

311 594

314 841

Постоянные затраты

252 398

250 520

248 680

246 879

245 123

Платежи за землю

4 268

4 665

5 099

5 573

6 091

Налог на имущество, 2,2%

227 452

225 178

222 903

220 629

218 354

Страхование имущества 0,2%

20 677

20 677

20 677

20 677

20 677

Другие

-

-

-

-

-

Переменные затраты

53 957

56 424

60 284

64 715

69 718

Коммунальные платежи

-

-

-

-

-

Расходы на управление

32 374

34 841

38 701

43 132

48 135

Расходы на текущий и кап. ремонты, (всего за год)

10 791

10 791

10 791

10 791

10 791

Отложенный ремонт

10791

10 791

10 791

10 791

10 791

Чистый годовой доход, руб.

1 851 934

2 015 802

2 271 087

2 563 867

2 894 137

Ставка дисконтирования

20,94%

20,94%

20,94%

20,94%

20,94%

Коэффициент дисконтирования

0,91

0,75

0,62

0,51

0,42

Приведенные денежные потоки

1 683 959

1 515 536

1 411 771

1 317 765

1 229 912

Коэффициент капитализации

7%

Стоимость реверсии

43 949 036

Приведенная стоимость реверсии

18 676 873

Стоимость объекта оценки

24 605 905